Приветствую Вас в своем блоге!

В своих статьях хочу поделиться с читателями своими знаниями и практическим опытом инвестирования

Исаак Беккер

финансовый консультант

FCP (Financial Management) Ltd

Инвестиции в недвижимость без покупки

Очередным нашим клиентом стал инвестор 38 лет, уже достигший в своем бизнесе определенных успехов. Его сфера деятельности – сырьевая отрасль. Некоторое время назад этот клиент запланировал купить недвижимость в США. Причем приобрести жильё за границей он решил не для того, чтобы проживать в нем, как выяснилось при нашей беседе, а в качестве надежного вложения денежных средств с ожидаемой доходностью 8-10% годовых. Инвестиция в недвижимость также должна была выполнить функцию стабилизации его общего портфеля.

На самом деле выгодно вложить деньги в зарубежную недвижимость не так просто. На первый взгляд многим кажется, что ты просто вкладываешь средства в недвижимость, делая ставку на рост стоимости, и через несколько лет продаешь ее, получив ожидаемую прибыль. На практике оказывается, что за купленным вами, к примеру, домом во Флориде необходимо постоянно следить, чтобы он не упал в цене. Для занятого бизнесмена это проблематично. А главное, никто не сможет вам гарантировать, что приобретенная вами недвижимость подорожает со временем.

Инвестиции в недвижимость – как это сделать эффективно?

Всех этих сложностей можно избежать и при этом инвестировать в зарубежную недвижимость денежные средства с максимальной эффективностью. Например, я посоветовал клиенту следующую стратегию. Я рекомендовал ему не приобретать недвижимость в США непосредственно, а вложить деньги в инвестиционный фонд. Среди инвесторов США пользуются авторитетом и популярностью так называемые Real Estate Investment Trust (REIT). Эти организации собирают деньги частных вкладчиков и инвестируют совокупный капитал в те или иные (порой самые разнообразные) объекты недвижимости. К примеру, один из вариантов вложений, которые используют эти инвестиционные компании, заключается в том, чтобы приобрести крупный торговый центр, сдать его помещения в аренду, а доход от нее распределить между своими акционерами. Законодательные основы REIT предусматривают, что себе компания может оставить не более 10% дохода, остальное же должно быть распределено между всеми держателями ее акций. Доход, который дают такие опосредованные инвестиции в недвижимость, в среднем составляет 8-9% годовых на каждого вкладчика.

Особенностью REIT является узкая специализация вложений: каждый такой фонд старается инвестировать в какую-то одну область: жилой фонд, офисные здания, гостиницы и т. д. Инвестора это не вполне устраивало, и я предложил ему более структурированный вариант: вложить деньги в фонд Morgan Stanley US Property. Эта инвестиционная компания направляет средства уже не в сами объекты недвижимости, а в ряд различных REIT и в акции предприятий, управляющих теми или иными объектами недвижимости.

Диверсифицированное инвестирование: эффективная структура вложений

Таким образом, мы имеем уже инвестиции, диверсифицированные благодаря структуре вложений фонда. Так, на начало мая средства компании были распределены в следующую недвижимость:

  • офисные здания (21%);

  • апартаменты (20%);

  • торговые комплексы (17%);

  • промышленные здания (7%) и т. д.

Стоит отметить, что большинство фондов других инвестиционных банков обычно предназначены для национального инвестора и специализируются на местной недвижимости. Morgan Stanley US Property выгодно отличается от своих конкурентов тем, что ориентирован на зарубежных вкладчиков. К тому же этот фонд широко представлен в секторе прибыльной международной недвижимости. Он принадлежит к семейству фондов, которые вкладываются в американскую, европейскую и другую иностранную недвижимость. Эти фонды зарегистрированы в Люксембурге и созданы специально для продажи объектов недвижимости за пределами США. Немаловажна и репутация Morgan Stanley как всемирно известного финансового бренда.

Недостатки прямых вложений, которых можно успешно избежать

Наш клиент некоторое время обдумывал предложенный мною способ инвестирования в недвижимость. В начале 2000 года он принял взвешенное решение и вложил имеющиеся у него личные сбережения в этот фонд. На данный момент клиент полностью доволен. Только первый год инвестирования принес ему 27% дохода, это рекордная доходность за все время существования фонда. При этом он избежал всех недостатков прямых вложений в объекты недвижимость, а именно:

  • необходимости контролировать эксплуатационное состояние приобретенных жилых, промышленных или торговых (коммерческих) зданий,

  • потребности заниматься непосредственным управлением тем или иным объектом недвижимости: покупать, продавать, заключать договоры на обслуживание, сдавать в аренду помещения и т. д.,

  • рисков, связанных с тем, что недвижимость подешевеет или ее стоимость будет «заморожена» на одном уровне.

В долгосрочной перспективе, конечно, доходы, которые даёт недвижимость, не столь высоки. Так, в 2001 году прибыль нашего клиента составила 9,3%, 2002 год и вовсе завершился с небольшим убытком: -3,2%. Но сейчас стоимость инвестиций в иностранную недвижимость опять растет: за последние три месяца акции фонда подорожали почти на 8%. Среднегодовая доходность в итоге оправдала ожидания клиента. Его зарубежная недвижимость за 2000-2002 гг. принесла доход около 11%.

Этот пример вложений в недвижимость - только одно из возможных решений. Цели и обстоятельства каждого человека уникальны. Доброго здоровья вашим финансам.

Исаак Беккер
финансовый консультант FCP (Financial Management) Ltd

Ведомости
30 мая 2003